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Immobilien - Situation in München

München hat seine Qualitäten.

Die sehr heftigen Preisanstiege in den letzten Jahren und fehlende Angebote treiben immer mehr Suchende aus der Stadt. München ist die Spitze des deutschen Immobilienmarktes. – so viel steht fest. Nicht nur, was Mieten und Kaufpreise angeht, auch was die Nachfrage betrifft und der Attraktivität bei Themen wie Freizeit, Arbeit, Kaufkraft und, und, und …


München ist allerdings auch die erste deutsche Großstadt, in der die Menschen auf die Straße gehen und ihrem Unmut über die Preisentwicklungen der vergangenen Jahre Luft machen. Die extremen Preisanstiege sind nicht nur den Spekulanten anzulasten. Es sei denn, man zählt die Stadt München mit.


Bei den demonstrierenden Einwohnern ist vor allem die Mittelschicht unterwegs, denn selbst die kann sich Wohnraum in München vermehrt nicht mehr leisten. Die nun die Bürger auf die Straße treibenden Preissteigerungen sind im internationalen Vergleich jedoch absolut normal.

Die Frankfurter Allgemeine Zeitung stellte zu Beginn des Jahres fest: Nach von der kanadischen Rating-Agentur DBRS veröffentlichten Daten sind die Hauspreise in Deutschland ­zwischen Anfang 2011 und September 2017 um 29 Prozent gestiegen. Unter 15 ausgewählten EU-Ländern ist das die Position vier. Allerdings liegen die ­Preissteigerungen in Deutschland noch verhältnismäßig ­nahe am Mittelwert von 17 Prozent. Dagegen müssen Schweden und Norweger deutlich mehr als 50 bzw. 40 Prozent tiefer in die Tasche greifen als noch Anfang 2011. Auch die österreichischen Nachbarn hat es härter getroffen.


Das gilt nicht nur für den gesamtdeutschen Durchschnitt, auch im internationalen Vergleich. München ist kein Ausreißer nach oben. In einer aktuellen Statistik zu Wohnkosten liegt München unter 59 untersuchten Städten gerade einmal auf Platz zwölf. Während immer mehr internationales und geerbtes Kapital in die Stadt kommt, ebbt auch die Nachfrage „normaler“ Kunden nicht ab.

München platzt aus allen Nähten und die Preise werden in Citylagen nicht sinken. In guten Lagen muss man selbst für Bestandsimmobilien mitunter 10.000 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Und ein Quadratmeter Neubau ist kaum unter 6.000 Euro zu bekommen. Selbst einfachste Lagen sind vom Neubauboom betroffen und werden nachgefragt.

Altstadtring

Innerhalb des Altstadtrings kann sich der Normalverdiener schon lange keine Immobilie mehr leisten. Selbst gut situierte Doppelverdiener können die aufgerufenen Kaufpreise nicht mehr aufbringen. Von Familien ohne geerbtem Kapital ganz zu schweigen. Bei aktuellen Bodenrichtwerten von 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter in Nymphenburg/Gern oder Bogenhausen ist dies kein Wunder.

Mittlerer Ring

Innerhalb des Mittleren Rings sind 10.000 Euro pro Quadratmeter schon fast die Regel geworden. Auch hier kommen viele Suchkunden an ihre finanziellen Grenzen und wirklich spektakuläre Architektur erhalten sie für die sehr hohen Preise leider nur zu selten.

Randlagen

Seit einiger Zeit sind Münchens Randlagen und neuerdings auch der Speckgürtel verstärkt in den Fokus gerückt. Schnäppchen bekommt man hier nicht, aber der Immobilienkauf wird vor allem für Familien in diesen Lagen möglich.

Die Gründe für die galoppierenden Kaufpreise sind vielschichtig und hausgemacht. Die seit Jahren anhaltende Niedrigstzinsphase hierbei mitverantwortlich. Sie hat den Weg für den Immobilienboom geebnet. Doch auch die Stadt München hat ihren Anteil hieran. Nicht nur dass seit Jahren für den immensen Zuzug deutlich zu wenige Wohnungen genehmigt und gebaut werden. Die eigenen Grundstücke wurden in der Vergangenheit zumeist höchstbietend verkauft, anstatt sie an Investoren mit guten und schlüssigen Konzepten zu veräußern. Dies dann noch dazu etwas günstiger.


So würde man 8.000 Euro pro Quadratmeter bei anonymen Bauklötzen in Münchner Randlagen nicht aufrufen müssen. Zudem sollte die Stadt auch dafür sorgen, dass der dringend benötigte bezahlbare Wohnraum zur Verfügung gestellt wird. Die aktuelle Situation zeigt, dass viele überteuerte Grundstücke vor allem in Spitzenlagen wie Bogenhausen oder Grünwald durchaus längere Vermarktungszeiten aufweisen.


Auch die explodierenden Baukosten tragen ihren Teil zur Preisrallye bei. Steigerungen im zweistelligen Prozentbereich sind seit Jahren an der Tagesordnung – auch dank immer neuer Energievorschriften. Inwieweit stetig verschärfte Auflagen auch hinsichtlich einer späteren Entsorgung von Styroporfassaden & Co. im Falle eines Abrisses noch Sinn machen, muss an anderer Stelle erörtert werden. Ein Kostentreiber sind sie allemal.


Eine steigende Anzahl der Suchenden kehrt der Stadt den Rücken. Wenn nicht einmal eine Reduzierung von Wohnfläche oder die Objektart dazu führt, dass man sich München leisten kann, bleibt oft nur der Weg nach draußen. Das kann dann entweder eine bislang eher unterbewertete Randlage sein oder der Schritt ins Umland. Selbst früher wenig gefragte Lagen wie Milbertshofen-Am Hart, Pasing oder Ramersdorf haben in den vergangenen Jahren eine rege Nachfrage zu verzeichnen und sich dabei zum Teil extrem positiv entwickelt. Und Standorte wie Giesing, Sendling oder Berg am Laim sind auf dem besten Wege, sich zu den neuen Au-Haidhausens und Glockenbachs zu entwickeln.