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Immobilien-Situation Stuttgart

Stuttgart war lange Zeit alternativlos.

Die rasanten Preisanstiege im Talkessel sorgen für Abwanderungen zum familienfreundlichen Umland.

Es ist keine zehn Jahre her, da war es mit dem Stuttgarter Umland gar nicht so einfach. Esslingen & Co. waren auch damals schon at­trak­tiv, gut angebunden und als Wohn­standort eine vollwertige Alternative. Nur fehlte oftmals noch die Bereitschaft, sich morgens auf dem Weg zur Arbeit eine halbe Stunde in öffentliche Verkehrsmittel zu setzen. Stuttgart ist eine Autostadt und der Begriff Pendler hat in der Region einen negativen Beigeschmack. Umso verwunderlicher, wenn man die Fahrzeiten der Bahn ins rechte Licht rückt: So dauert es vom südwestlich gelegenen Herrenberg bis zum Hauptbahnhof mit der S1 keine 40 Minuten.


Die Preissprünge vergangener Jahre haben vor allem Familien regelrecht ins Umland getrieben. Viele können sich die Metropole nicht mehr leisten, andere wollen es gar nicht. Anderer ­argumentieren mit der besseren Lebensqualität, die man außerhalb des ­Kessels vorfindet. Junge, berufstätige Familien suchen ihr Glück ­abseits der Großstadt. Sie zieht es in Orte mit gewachsener und guter Infrastruktur. Dabei mit passender Anbindung nach Stuttgart über Schiene oder Straße.

Das Angebot wird immer knapper bei moderat steigenden Preisen.

Die Zeit der Schnäppchen ist auch hier längst vorüber. Ausnahmen sind Standorte dar, die nicht direkt an der S-Bahn liegen. Auch Objekte, bei denen die Selbstverwirklichung handwerkliches Geschick voraussetzt. In den bevorzugten Adressen ist der Markt im Laufe der vergangenen Jahre deutlich enger geworden. Was nicht zuletzt daran liegt, dass die Standorte selbst schon immer vom Feinsten waren. Es sind keine Alternativen, die aus der Not heraus neu entdeckt werden. Wer in Esslingen wohnt, weiß, was er an der Stadt hat. Die neue Klientel entdeckt diese Vorteile gerade für sich.


In den vergangenen 20 Jahren hat sich der Durchschnittspreis im Bestand gerade einmal um 77,4 Prozent erhöht (von 1.758 auf 3.118 Euro). Rechnet man die Inflation in dieser Zeit heraus, dann ist dies kein großer Gewinn. Hinzu kommt, dass von dieser Steigerung allein 59 Prozent innerhalb der vergangenen Jahre verzeichnet wurde und allein 14,8 Prozent von 2015 auf 2016. Einen besseren Beweis für den Nachholbedarf in Sachen Preisentwicklung kann es nicht geben.


Die Zahlen im Neubau: Lag der Quadratmeter 1997 noch bei 2.656 Euro, befand er sich 2016 bei 5.442 – ein gut 100-prozentiger Anstieg in 20 Jahren. Doch auch hier resultiert der Löwenanteil (61,5 Prozent!) aus den Steigerungen der vergangenen fünf Jahre (2011 bis 2016). Der Grund für die Beruhigung ist daran erkennbar, dass der Anstieg von 2015 auf 2016 gerade einmal noch bei 7,8 Prozent lag. Das ist respektabel, aber eben nicht mehr spektakulär. Im ersten Quartal 2017 sind bereits wieder zweistellige Steigerungsraten zu verzeichnen. Zudem wurden die Bodenrichtwerte in der Stadt um bis zu 35 Prozent (Stuttgart-Nord) nach oben korrigiert.


Stuttgart ist ein hochemotionaler Markt. Angespannt ist die Lage eigentlich immer gewesen. Zumindest im Bereich der Luxuswohnungen (Kaufpreise jenseits von 1,5 Millionen Euro) ist inzwischen eine Sättigung eingetreten. Die sucht man in anderen Segmenten und Lagen vergeblich. Wer vernünftige Objekte im Stadtgebiet zwischen 500.000 und 1,5 Millionen Euro zu bieten hat, der braucht sich keine Sorgen zu machen. Hierbei handelt es sich um „Schnelldreher“. Mitunter kommen diese Objekte auch gar nicht erst auf den Markt. Zu viele Interessenten, die entweder nicht finanzieren müssen oder gleich bar bezahlen. Eine ausgewogene Marktsituation sieht anders aus.

Viel Bewegung verzeichnen die Randgebiete.

Dort ist es nicht günstiger oder weniger teuer. Der Stuttgarter Osten kann in ein paar Jahren an die Entwicklung des Westen anknüpfen. Hedelfingen, Wangen und Stuttgart-Ost selbst erfreuen sich einer wachsenden Nachfrage. Im Süden sind es Plieningen oder Möhringen, die aus demselben Grund Interesse hervorrufen. Not macht erfinderisch, weil in der Innenstadt für Altbauwohnungen Neubaupreise zu zahlen sind.

Bewegung gibt es auch im Norden.

Am Höhen­park Killesberg entsteht das Skyline, ein Wohnturm mit zum Teil spektakulären Mietwohnungen. Aber ein Turm allein macht noch keine Lage. Der Bereich des Pragsattels hat sich in den letzten Jahren positiv entwickelt. Infrastrukturell und wohnbautechnisch legt der Standort zu.

Waiblingen und Rems-Murr-Kreis.

Hier passen Entfernung nach Stuttgart und Lebensqualität perfekt. In Waiblingen stehen die westlichen Teile der Altstadt sowie der Galgenberg im Visier der Interessenten. Die Nachfrage in dieser Region reicht bis Schorndorf, dem Ende der S-Bahn-Linie S2. In diesem landschaftlich sehr schönen Bereich hat zwischen rund 450.000 und 750.000 Euro vor allem im Bestand noch so etwas wie eine Auswahl. Allerdings sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, das Angebot verknappt sich zusehends. In der Spitze liegt die Grenze in dieser Region bei 1,5 Millionen Euro (Häuser) oder auch knapp über 5.000 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen.

Südosten Stuttgarts

Hier liegen Esslingen und die Filder direkt an der ­Stadtgrenze Stuttgarts. Dieses Umland der Schwaben­metropole wird wohl die beste Wahl werden. Esslingen als finanzstarke Kreisstadt ­erfüllt fast alle Wünsche. Dazu ­gehören die in dieser Region so gefragten Halb­höhenlagen. Die Folge waren und sind Preissteigerungen. 6.000 Euro pro Quadratmeter sind in Esslingen keine Seltenheit, ebenso wie Haus­preise jenseits der Zwei-Millionen-Euro-Grenze – Tendenz steigend. Anziehungskraft hat ihren Preis. Das gilt in dieser Himmelsrichtung bis Kirchheim/Teck.

Süden und Südwesten Stuttgarts

Hier zählen die ­Nähe zum Flughafen sowie zur neuen ­Messe – vorausgesetzt, man hat keinen Fluglärm. Ein Punkt, der auch für die südlichen Randgebiete Stuttgarts gilt. Zwischen Leinfelden-Echterdingen, Sindelfingen und Böblingen gibt es zahlreiche Lagen, die in nicht einmal 30 Minuten Entfernung zur Stuttgarter Innenstadt liegen. Hinzu kommt die hohe Wirtschaftskraft vor Ort. Ob Sindelfingen als größtes Mittelzentrum im wirtschafts- und wachstumsstarken Landkreis und Stadt Böblingen selbst mit seinem überregional bekannten Flugfeld. Vielen Suchenden wird erst vor Ort bewusst, wie gut man dort wohnen kann. Derzeit liegen die Preise in der Spitze bei 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Standorte im Westen und Norden Stuttgarts

Zunehmend erfreuen sie sich einer hohen Nachfrage. Besonders dann, wenn sie im Einzugsbereich von Bahn und vierspuriger Straße liegen - wie Leonberg und Gerlingen oder Ludwigsburg.