Immobilien - Situation in Düsseldorf | Exklusive Immobilien kaufen • verkaufen | Team van Dyk

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Immobilien - Situation in Düsseldorf

Ein längerer Blick auf die Zahlen des Gutachterausschusses zeigt die sich schnell drehende Preisspirale in Düsseldorf. Es mehren sich die Meinungen, dass diese Entwicklung bald ein Ende haben. Gerade in Spitzenlagen wird sich die Situation deutlich verlangsamen. In einigen Teilmärkten kann man schon jetzt von Überhitzung reden. Doch die reinen Zahlen ergeben einen völlig anderen Eindruck. Das Volumen von 2017 lag bei über 4,5 Milliarden Euro. Die Steigerung der Kaufpreisumsätze bis Juni 2018 gegenüber 2017 lassen ein neues Rekordjahr erwarten.

Düsseldorf liegt auf Platz vier bei Immobilienpreisen in Deutschland.

Besonders im Premiumbereich hat sich die Rheinmetropole Düsseldorf auf Platz vier der deutschen Metropolen fest etabliert. In Düsseldorf wurden 2017 fast 230 Immobilien mit deutlich über einer Million Euro verkauft – wesentlich mehr als in Frankfurt, Köln oder Stuttgart. Der größte Anteil hieran sind die Ein- und Zweifamilienhäuser mit 147 Verkäufen. Die meisten davon wechselten im Oberkasseler Nachbarstadtteil Heerdt den Besitzer. Damit ist klar, dass sich viele Interessenten nach neuen Standorten umschauen.

Düsseldorf ist absolut voll und der Markt richtiggehend leergefegt. Dennoch reißen weder Zuzug noch Nachfrage ab. Begünstigt durch die Niedrigzinssituation ist die Nachfrage bei dem Wunsch nach Urbanität ungebrochen. Der bereits stattfindende Generationswechsel sorgt in der Stadt und der Umgebung für einen überaus ambitionierten starken Markt. Damit sind Preisrückgänge in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.


Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen ist in Düsseldorf im Zeitraum von 1995 bis heute recht moderat. Nur die Preise für Neubauten liegen bei deutlich über 100 Prozent innerhalb von 20 Jahren. In Anbetracht dieser Entwicklungen relativieren sich die Preissteigerungen der vergangenen acht bis zehn Jahre annähernd.

Die aktuelle Marktsituation ist jedoch sehr brisant. Viele Interessenten suchen deshalb im Bestand, der die Differenz zum Neubau weiter verringert. Besonders Alternativ- und Randlagen verzeichnen Zuwächse. Das bereits erwähnte Heerdt und auch Hamm sind beste Beispiele.


Von der Preisentwicklung bislang nicht profitierende Stadtteile wie Eller, Wersten oder Garath sind Geschichte. Auch hier steigt zunehmend die Nachfrage. Für die Stadtentwicklung wird das vorteilhaft sein. Im gesamten Südwesten der Stadt ist allmählich eine steigenden Nachfrage erkennbar. Es gibt die Trendentwicklung, gar nicht erst in Düsseldorf zu suchen, sondern gleich im Umland. Familien ist die Stadt preislich oftmals nicht mehr darstellbar.


Der Düsseldorfer Immobilienmarkt ist überaus stark und volatil. Utopische Preisvorstellungen sind auch hier nur selten durchsetzbar. Nur Ausnahmen aus den Liebhaber- und Luxus - Immobilien bestätigen die Regel. Diese findet man vorrangig im Segment der Häuser und Grundstücke. Das Durchhaltevermögen vieler auf weiter steigende Preise setzende Eigentümer wirkt sich aus. Wer nicht verkaufen muss, wird dies im Regelfalle auch nicht. Die Rheinmetropole hat eine große Strahlkraft. Viele der potentiellen Erwerber tragen jedoch die hohen Preise nicht mit.

Meerbusch.

Ein traditionelles Umland gibt es in Düsseldorf nicht. Hinter der Stadtgrenze kommen zumeist kein ländliches Idyll. In Regelfall befindet man sich ohne erkennbaren Übergang in einer anderen Stadt. So Duisburg, Ratingen, Langenfeld und auch Neuss. Die begehrten Umlandstandorte der Rheinmetropole liegen meist direkt hinter dem Ortsschild Düsseldorfs.


Der traditionell sehr gefragte Düsseldorfer Westen ist trotz des enormen Fluglärms für viele Immobiliensuchende die linksrheinische 55.000-Einwohner-Stadt Meerbusch. Preislich liegt die Villensiedlung Alt-Meererbusch im beliebten Ortsteil Büderich auf Düsseldorfer Niveau. Die Villenkolonie mit Gartenstadtcharakter wurde zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet und ist heute noch eine der teuersten Wohnlagen Deutschlands. Wer es sich leisten kann, sucht hier sein Glück nur ein paar Steinwürfe vom Top-Standort Oberkassel entfernt.


Insgesamt ist der Standort vor allem für junge Familien interessant. Meerbusch bietet alles, was man zum Leben braucht – bis auf ein ausgewogenes Angebot an Immobilien unter 500.000 Euro. Kein Wunder, wenn man das Fazit eines Experten zugrunde legt, dass Meerbusch eigentlich zu Düsseldorf gehöre. Und dennoch hat die Fertigstellung der Autobahn A44 und die damit verbundene noch bessere Anbindung nach Düsseldorf für einen weiteren Nachfrageschub gesorgt.

Kaarst.

Kaarst ist - wie Meerbusch - über die Autobahn bestens an Düsseldorf angebunden. Zwar hat auch diese rund 45.000 Einwohner zählende Stadt mit ihren fünf Stadtteilen wahrnehmbaren Fluglärm, aber hier sind es eher Anflüge in größerer Höhe, die grundsätzlich als weniger störend empfunden werden.


Doch Kaarst hatte noch in den 90er-Jahren ganz andere Probleme. Als unattraktive Schlafstadt für Exil-Düsseldorfer bekannt, hat man in den vergangenen Jahrzehnten allein durch die umfangreiche Umstrukturierung der Innenstadt mit künstlichem See und großem Freizeitangebot in der Akzeptanz stark aufgeholt. Die bevorzugten Wohnlagen sind Büttgen als ältester Stadtteil von Kaarst sowie das „Edelsteinviertel“ in Holzbüttgen. Trotz der deutlich gestiegenen Nachfrage liegt man in Kaarst derzeit noch bei 4.500 Euro pro Quadratmeter in der Spitze für Wohnungen und bei weit unter einer Million Euro für Einfamilienhäuser.

Neuss.

Ein wenig höher präsentieren sich die Preise etwas weiter südlich, in Neuss. Das Zentrum der über 150.000 Einwohner zählenden Stadt hat schon fast Düsseldorfer Niveau. Überhaupt, so wird berichtet, sähen sich die Neusser mitnichten als Pendler­standort der Rheinmetropole. Schließlich biete die Stadt alles, was man brauche – außer vielleicht die direkten Rheinlagen.


Neuss hat eine vitale Wirtschaft, tolle Immobilien von Jugendstilhäusern in der Innenstadt bis zu Landhausvillen in Gnadental, Ponoma oder in Grimlinghausen oder Uedesheim sowie eine gute Anbindung auf die andere Rheinseite – ob man sie nun in Anspruch nimmt oder nicht. Bis knapp unter 4.500 Euro pro Quadratmeter (Wohnungen), aber mitunter auch über eine Million Euro für Häuser werden in der traditionsreichen Stadt in der Spitze verlangt und gezahlt.

Monheim, Langenfeld, Hilden.

Das ist weiter südlich und südöstlich vermehrt anders. Hier „kämpfen“ Monheim, Langenfeld und Hilden um die Gunst der Pendler. Preislich sind diese drei Standorte in der genannten Rangfolge zu sehen, wenn auch nur durch Nuancen getrennt. Während Hilden als kompakte Mittelstadt mit guter Infrastruktur und einer Top-Anbindung nach Düsseldorf über Straße und Schiene punktet, sind es bei Langenfeld und Monheim die innovativen Stadtoberen, die ihre Gemeinden schuldenfrei und damit für Immobiliensuchende höchst attraktiv gemacht haben.

Ratingen.

Im Nordosten Düsseldorfs liegt Ratingen, ein klassisch gefragter Umlandstandort mit durchaus „sportlichen“ Preisen. Direkt an den Düsseldorfer Osten angrenzend, ist man über Auto- und S-Bahn in kürzester Zeit an der Kö. Interessant macht den Standort auch die direkte Nähe zum Düsseldorfer Flughafen. Die begehrtesten Wohnlagen Ratingens sind Hösel und Ratingen-Ost.

Krefeld.

Die wieder aufstrebende Stadt Krefeld fristete lange Zeit ein unbeachtetes Dasein. Vor Jahren kam wieder Bewegung in den Markt. Krefeld, die 225.000-Einwohner-Stadt, verfügt über einige sehr attraktive Wohnlagen.

Stadtwald, Musiker- und Bismarckviertel sind hier vorrangig zu nennen. Dazu kommen viel Grün, eine kompakte City, reichlich Infrastruktur und zumindest über die Straße eine gute Anbindung an Düsseldorf. Kein Wunder, dass Krefeld wieder in den Käuferfokus rückt. Preislich darf man heute jedoch vielerorts keine Schnäppchen mehr erwarten. Dafür waren die Preissteigerungen in den guten und sehr guten Lagen zuletzt zu rasant. Von bis zu 25 Prozent ist da in der jüngsten Vergangenheit die Rede gewesen, Tendenz steigend.