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Immobilien - Situation in Frankfurt am Main

Der Immobilienumsatz 2017 lag in Frankfurt am Main mit 6,6 Milliarden Euro leicht unter dem aus dem Jahre 2016 (6,7 Milliarden Euro). Bei Eigentumswohnungen waren die Preise unabhängig vom Baujahr höher als 2016. Weitaus größere Steigerungen verzeichnete jedoch der Neubau. Das Plus lag bei 11,3 Prozent gegenüber 2016. Dabei lohnt auch noch der Blick auf das in Frankfurt ständige Thema Wohnhochhäuser. Der Gutachterausschuss trennte hier preistechnisch zwischen Türmen bis zwölf und solchen mit mehr als zwölf Geschossen. Der Preisanstieg bei den höheren Wohntürmen wurde hier mit 7,1 Prozent auf 7.230 Euro pro Quadratmeter im Schnitt festgehalten. Im Fall der niedrigeren Hochhäuser wurde ein Anstieg um 17,7 Prozent auf 5.190 Euro verzeichnet.


Wie reichhaltig der Gesamtmarkt Frankfurt ist, zeigen die Ergebnisse der ausgewerteten Preise. So erzielte das teuerste Eigenheim am Main 2017 einen Kaufpreis von 6,2 Millionen Euro. 13 Verkäufe unter der Grenze von 200.000 Euro gab es jedoch auch. 13 Eigentumswohnungen wurden mit einem Quadratmeterpreis unterhalb von 1.000 Euro verkauft. Werte, die weder in München oder in Hamburg zu finden sind.

Die Nachfrage nach neuen Standorten

War vor zehn Jahren noch das Ostend der Exot unter den Stadtteilen, ist die Eastside spätestens seit der Fertigstellung des EZB-Neubaus nun bereits als etabliert zu bezeichnen. Auch der Riedberg wurde vor einigen Jahren noch skeptisch betrachtet. Inzwischen ist er eine Erfolgsgeschichte. Auch das Europaviertel erlebt gerade einen solchen starken Aufschwung. Nicht wenige sehen hierin eine kalte Trabantenstadt. Auch diese extrem zentrale Lage wird ihren Weg in der Stadt machen. Die Nachfrage ist ungebrochen.


Es sind weitere Stadtteile wie das Gallus (wo vor zehn Jahren noch niemand seinen Fuß hinsetzen wollte), aber auch Rödelheim und Hausen in den Fokus der Bauträger gerückt. Und auch bei Höchst und Fechenheim wird nicht mehr die Nase gerümpft.

Die Eckdaten der Stadt

Die Faktoren Börse und Flughafen als Arbeitgeber haben neben dem kulturellen und dem Freizeitangebot sowie der vorhandenen Infrastruktur einen bedeutsamen Anteil für das Interesse von Käufern und Anlegern.

Bei der Kaufkraft und dem Verhältnis der Beschäftigten zur Einwohnerzahl gehört Frankfurt deutschlandweit zu den Top-Standorten. ­Vergleiche mit Flora und Fauna ­liegen in der Immobilien­branche nicht immer sehr nah. Doch wenn in einer Runde gleich dreimal von einer tierischen Nachfrage die Rede ist, kann man das doch nicht so einfach unter den Tisch fallen lassen. Immer häufiger entdecken auch überregionale und sogar ausländische Käufer die inzwischen sehr bedeutsamen Lagen wie den Vordertaunus oder den Frankfurter Süden für sich. Die Familie spielt im Frankfurter Umland eine enorm große Rolle. Gesucht werden insgesamt lebenswerte Standorte mit guter – besser noch – perfekter Anbindung an die Bankencity. Aber auch eine ausreichende Infrastruktur direkt vor Ort ist essenziell.


Eine Anlehnung an den fast 70 Jahre alten Ausspruch von Ernst Reuter, der in Berlin sagte: „Ihr Völker der Welt, schaut auf diese Stadt.“ Auf Europa und den deutschen Immobilienmarkt trifft zumindest der Inhalt dieses Satzes aktuell auf eine deutsche Stadt perfekt zu – auf Frankfurt.


Die Skyline-City am Main steht mehr denn je im Fokus. Der offensichtlichste dürfte der bevorstehende Brexit sein und vor allem dessen Auswirkungen auf die Metropole. Eine Reihe von Experten dieser Runde vermeldete bereits eine verstärkte Nachfrage nach zumeist hochwertigen Mietobjekten in und um Mainhattan. Allerdings handle es sich dabei, so der einhellige Tenor, um Interessenten, die ohnehin mit dem Gedanken gespielt hatten, nach oder auch zurück nach Frankfurt zu kommen. Und die den mit dem Brexit einhergehenden Preissteigerungen zuvorkommen möchten.


Europas Finanzplatz Nummer zwei mit Sitz der EZB und den – im europäischen Vergleich – geringen Miet- und Kaufpreisen besitzt unbestritten eine große Anziehungskraft. Fakt ist: Kommt der Brexit, könnte es durchaus zu weiteren Preissteigerungen kommen. Und jeder hat mit seiner Aussage absolut recht: „Der beste Tag, eine Immobilie zu kaufen, war gestern.“


Der Bericht des Gutachterausschusses belegt das erneute Umsatzplus gegenüber dem Vorjahr und zeigt die Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft die Unterdeckung des Frankfurter Wohnungsmarktes mit ausreichend Neubauten. Der Bedarf an Wohnungsneubauten wird demnach nur zu 45 Prozent gedeckt. Zudem verfälscht in Frankfurt, ähnlich wie in Berlin, der reine Blick auf die Innenstadtlagen das Gesamtbild. So thront der teuerste Quadratmeter des vergangenen Jahres mit 18.000 Euro doch recht einsam über allem, während die „wahre“ Spitze vereinzelt 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter hergibt und der durchschnittliche Quadratmeterpreis für gute bis sehr gute Frankfurter Lagen (Neubau) aktuell bei rund 4.500 Euro liegt. Und damit nicht genug, im Bestand liegt der Durchschnitt älterer Baujahre bei unter 3.000 Euro pro Quadratmeter.


Spannend, heiß und dynamisch - diese Attribute kennzeichnen Frankfurter Immobilienmarkt. In Frankfurt ist die Immobilienparty noch in vollem Gange und nicht vorbei. Auch in Frankfurt gibt es Anzeichen dafür, dass die -extreme- Rasanz der Marktentwicklung vergangener Jahre etwas abgenommen hat. Angesichts der gestiegenen Fertigstellungszahlen im Wohnungsbau ist das kein Wunder. Gerade im begehrten Hochpreissegment gibt es aktuell mal wieder etwas wie Angebot. Somit haben sich hier auch die Vermarktungszeiten etwas verlängert, insbesondere bei Objekten jenseits der Millionengrenze. Das Statistische Landesamt vermeldet folgerichtig für 2016 einen positiven Saldo von nahezu 5.500 Menschen. Damit verbunden nimmt auch die Nachfrage in Frankfurt und der Metropolregion nicht ab.

Alternativen zum Stadtgebiet sind gefragt

Wie es um diese in den bis zu 20 neuen Wohntürmen bestellt ist, die in den kommenden fünf Jahren die Skyline Frankfurts signifikant mitprägen sollen, lassen wir einmal dahingestellt. Hier bräuchte es dann ­tatsächlich Käufer, die bereit sind, locker über 10.000 Euro für den Quadratmeter Wohnen zu bezahlen – oder besser gesagt, in Summe um die zwei bis drei Millionen. Trotz der großen Anzahl an „Hochhauswohnungen“ stellt dies auch am Main bislang nur einen Nischenmarkt dar. In jedem Fall würden eventuelle Brexit-Flüchtlinge hier dann wohntechnisch auf ihre Kosten kommen. In London ist diese Immobilienart gang und gäbe.


Doch der Hauptmarkt in Frankfurt spielt sich auf anderem, deutlich niedrigerem Niveau ab. Und dort kommen viele Interes­senten nicht mehr zum Zuge. Jedenfalls nicht in Lagen, die ihrem ursprünglichen Zielgebiet entsprechen. Alternativen sind auch im Stadtgebiet der Finanzme­tropole gefragt. Von Stadtteilen wie Hausen wird des Öfteren gesprochen, von Rödelheim und sogar von einzelnen Lagen in Fechenheim. Man muss sich den Einzelfall ansehen. Nicht jeder kann oder will ins Westend oder nach Sachsenhausen. ­Viele Bauträger sind gezwungen, sich an Adressen umzusehen, die wenig imageträchtig sind.


Was bleibt, ist eine immer größer werdende Anzahl derer, die entweder aus ­Kostengründen oder für die eigene Lebensqualität das Objekt außerhalb der Stadtgrenzen suchen. Allerdings müssen auch hier, zumindest wenn es mit der Anbindung funktionieren soll, immer größere Entfernungen in die City in Kauf genommen werden. Denn Bad Vilbel & Co. ziehen preislich immer ­wieder nach.


Dass diesbezüglich die Taunuskette mit Bad Homburg, Oberursel, Bad Soden, Kronberg und Königstein immer wieder ins Spiel kommt, ist weitestgehend verständlich. Einige Standorte haben offensichtliche Vorteile und Stadtväter, die in jüngster Vergangenheit dafür gesorgt haben, dass ihr Standort entwicklungstechnisch nicht auf der Stelle tritt. Oberursel gehört hier dazu, ebenso der Bestseller der letzten Jahre – Bad Soden – und Bad Homburg als ganz eigener Markt ohnehin. Gleiches gilt für Bad Vilbel, ein jahrelang gut gehütetes Geheimnis, dessen Dornröschenschlaf jedoch längst vorbei ist. Auch hier werden Familien mit offenen Armen empfangen.

Beispiel Kronberg und Königstein

Den Turnaround in Sachen Generations­wechsel haben hingegen Kronberg und König­stein wohl noch nicht hinbekommen. Zumindest wirken diese Standorte weniger jung und nicht so lebendig wie ihre Nachbarorte. In Sachen Immobilienbestand braucht man sich hier allerdings kaum Sorgen zu machen. Objekte zum „Zungeschnalzen“ haben gerade die beiden letztgenannten Städte in großer Fülle – wenn auch nicht immer im Angebot oder zu teuer.


Eines hat diese Frankfurt-Runde deutlich gemacht: Die Metropolregion hat eine enorme Anziehungskraft und wirkt auf Außenstehende oft wesentlich größer, als sie in Wirklichkeit ist. Dennoch ist die Zeit der Panikkäufe offenkundig ­vorbei. ­Mondpreise werden nur selten bezahlt und wenn, dann nur für Immobilien ohne jeglichen Makel. Sicher ist das Angebot am Markt traditionell gering, aber wer jetzt aktiv ist, WILL kaufen. Eine Notwendigkeit besteht dafür oft gar nicht. Daher sollte sich der eine oder andere Verkäufer den Satz eines Maklers womöglich zu Herzen nehmen: Man darf die Latte preislich hoch­legen. Allerdings nur so hoch, dass auch noch jemand drüberspringen kann.


Abgesehen von den imageträchtigen und ruhigen Lagen des Taunus gehört der Süden der Metropole zu den angesagtesten Standorten. Die Region Dreieich mit der faszinierenden Villenkolonie Alt-Buchschlag erfreut sich im „Geräuscheschatten“ des Flughafens an dessen Nähe und zudem steigender Beliebtheit. Der Vorteil hier: Mit dem Auto ist man schneller in der Innenstadt als von der Taunuskette, mit Darmstadt liegt eine weitere Großstadt vor der Tür, und das Angebot reicht von 600.000 Euro für ein kleineres Bestandsobjekt bis zum denkmalgeschützten Villenanwesen für mehrere Millionen Euro.


Ein echtes Manko, so eine Expertin der Region, seien die fehlenden Objekte im Bereich von einer bis anderthalb Millionen Euro. Einmal mehr das, was finanzstarke Familien im Umland bereit wären auszugeben. Und so sehen sich die Makler oftmals den gleichen Problemen gegenüber wie in Frankfurt, seien sie nun in Dreieich, im Vordertaunus, in Bad Vilbel und Wiesbaden oder sogar in Mainz tätig. Der Markt ist in der Regel eng bis leer, die Preise moderat bis stark steigend, und die Nachfrage erreicht Jahr für Jahr neue Peaks. Ein einfacher Markt sieht anders aus.

Hintertaunus: Usingen und Neu-Anspach

Und wer nun denkt, es müsse dann doch reichen, ein paar Kilometer weiter hinter den beliebten Satelliten Frankfurts zu suchen, der merkt bald, dass auch dort, wo ein vernünftiges Maß an Infrastruktur vorhanden ist, die steigenden Preise bereits Einzug gehalten haben. Auf zum Teil moderatem Niveau, versteht sich.

Zu guter Letzt noch ein Tipp für einen Markt mit Potential: Die Hintertaunus-Standorte Usingen und Neu-Anspach werden voraussichtlich 2018 an das Frankfurter S-Bahn-Netz angeschlossen. Preislich derzeit noch 30 bis 40 Prozent unter dem Vordertaunus einzuordnen, dürfte sich das für die Region in nicht allzu ferner Zukunft sicher ändern. Und eine weitere „tierische Nachfrage“ dürfte hier bevorstehen.